Un Fond de Placement en Immobilier (FPI) est une copropriété de valeurs mobilières émettant des parts. Le porteur de parts n’a aucun des droits conférés à un actionnaire. Les souscriptions ou rachats de parts se font à la demande des porteurs sur la base de la valeur liquidative (plus ou moins les frais et commissions éventuels). La gestion du FPI est assurée par une société de gestion agréée par l’AMF, et sous le contrôle d’un conseil de surveillance composé de porteurs élus.
La part immobilière des FPI est constituée d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (en général des sociétés civiles immobilières), qu’elles soient françaises ou étrangères.
Le portefeuille d’un FPI se décompose de la façon suivante :
– Au moins 60% de son portefeuille est constitué d’actifs immobiliers. Ces actifs sont détenus soit directement soit par l’intermédiaire de sociétés immobilières non cotées ;
– Une poche de liquidité représentant au minimum 10% du portefeuille ;
– Le solde étant composé d’actifs financiers (valeurs mobilières par exemple).
Traitement fiscal schématisé
Un FPI est tenu de distribuer à ses porteurs de parts :
– 85% au minimum des résultats distribuables provenant notamment des loyers et des revenus des placements financiers ;
– 85% au minimum des plus-values nettes de cessions d’actifs réalisées au cours de l’exercice ou des exercices antérieurs et n’ayant pas fait l’objet d’une distribution.
Le FPI ne disposant pas de la personnalité morale, il se trouve en dehors du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. Les investisseurs du fonds sont taxés en transparence comme s’ils avaient perçu directement les revenus fonciers et plus-values immobilières réalisés par le FPI.
Ventilation des revenus du FPI
Le FPI ventile ses revenus en fonction de leur provenance entre revenus mobiliers et immobiliers à ses porteurs qui sont donc imposés dans les catégories « revenus de capitaux mobiliers » ou « revenus fonciers ».
