Qu’est-ce que la valeur vénale ?
La valeur vénale correspond au meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à la date de l’expertise. Cette valeur est donc celle d’un bien soumis au jeu de l’offre et de la demande sur un marché déterminé, à un moment précis et dans les conditions suivantes :
- il existe des acheteurs susceptibles d’acquérir le bien,
- la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, le vendeur a la ferme intention de vendre, mais n’est pas contraint de réaliser trop rapidement une opération ayant pour conséquence la liquidation brusquée de son patrimoine,
- le délai de commercialisation est raisonnable et tient compte de la nature et de l’importance des biens, ainsi que de l’état du marché, celui-ci étant supposé ne pas subir de variations significatives pendant ladite période,
- les biens sont proposés à la vente dans les conditions du marché libre, sans réserves, avec une publicité raisonnable et accessible au plus grand nombre d’acquéreurs possibles.
La valeur vénale ou valeur de marché est aussi une valeur équitable :
- Pour un acquéreur : Il ne trouvera pas mieux pour le prix.
- Pour un vendeur : Il ne recevra pas d’offre supérieure.
Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative correspond au montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Les transactions effectives et récentes permettent de mesurer le résultat de cette confrontation.
La valeur locative de renouvellement est une variante utilisée en cas de fixation judiciaire d’un loyer commercial, lors d’un renouvellement. Outre des références de transactions elle intègre également d’autres fixations judiciaires. Elle est généralement inférieure à la valeur locative pure.
Intérêt de la valeur locative pour un bail commercial
Par principe, un loyer commercial est encadré (on parle de plafonnement) mais, à la grande surprise de bien des commerçants il existe de nombreux motifs pour augmenter un loyer commercial au-delà de la variation des indices INSEE.
C’est le déplafonnement !!
Dans certains cas on peut arriver à un doublement… triplement du loyer.
Exemples de déplafonnement possible
- Baux de plus de 9 ans.
- pour les baux 3/6/9, il y a déplafonnement lorsque le commerçant oublie (par manque d’information) de formuler une demande de renouvellement et que l’occupation se prolonge par « tacite reconduction » au-delà de la 12ème année. La tacite reconduction n’ayant pas du tout les mêmes effets qu’un renouvellement effectué dans des formes légales strictes.
- Travaux d’améliorations ou d’agrandissements effectués dans le local.
- Modification des facteurs locaux de commercialité de plus de 10% (augmentation de la population, de la fréquentation, nouveaux équipements, etc).
- Variation du loyer de plus de 25% par rapport au contrat initial par le jeu des révisions successives.
- Adjonction d’activité non mentionnées sur le bail (déspécialisation).
- Modification des conditions de bail (augmentation des charges du bailleur, sous location, fin d’alliance entre bailleur et preneur et le bailleur n’a plus de motif de maintenir un loyer minoré – suite à un divorce, une succession etc…).
De très nombreuses locations commerciales peuvent tomber sous le coup d’un « déplafonnement ». Dans ce cas le nouveau loyer doit être fixé « à la valeur locative« .
Lorsqu’un déplafonnement est possible… ou à craindre (selon que l’on se place du côté bailleur ou locataire) la première démarche consiste à se faire confirmer la valeur locative par un expert. Son rapport d’expertise servira de justificatif à l’appui d’une demande juridiquement fondée ou servira à contrer une demande déraisonnable.
Pour les immeubles commerciaux le terme de valeur locative de marché s’exprime hors versement en capital, (droit au bail ou pas de porte). S’il y a un droit au bail ou un pas de porte : il est considéré comme un loyer payé d’avance et réparti sur la durée du bail. La valeur locative de marché est exprimée hors taxes et hors charges locatives.
