Garantie pour les loyers impayés : la Garantie Universelle des Loyers
Le gouvernement prépare une Garantie Universelle des Loyers (GUL), véritable « sécurité sociale des loyers » mais son prix et son mode de financement ne sont pas encore déterminés. Attendons les décrets d’application.
Pour le moment, les investisseurs qui souhaitent une assurance « loyers impayés » doivent contracter auprès d’un assureur privé. Généralement le gestionnaire servira d’intermédiaire. Il arrive que le gestionnaire propose sa propre « garantie maison » qui sera totalement transparente pour le propriétaire. Mais c’est tout à fait minoritaire.
Sans entrer dans une étude approfondie, car toutes les garanties ne se valent pas, observons un peu ce qui se passe parfois lorsque l’on fait appel à l’une de ces GLI (Garanties des Loyers Impayés).
Conditions d’éligibilité à la Garantie Loyers Impayés (GLI)
Pour qu’un logement soit éligible à la Garantie des Loyers Impayés le locataire doit remplir les conditions suivantes et fournir les documents suivants.
- Carte d’identité. (Plus carte d’étudiant pour les étudiants).
- 3 derniers bulletins de salaire (avec revenus nets mens supérieurs à 2,7 ou 3 x le loyer cc hors prestations sociales) et contrat de travail en CDI.
- Dernier avis d’imposition (indiquant le revenu annuel).
- R.I.B. (élément constitutif du dossier. Aucune valeur de prélèvement).
- 3 dernières quittances de loyer (avec coordonnées du propriétaire précédant) ou attestation hébergement s’il était logé à titre gracieux.
Si les revenus nets mensuels des locataires sont inférieurs à 2,7 ou 3 x le loyer il faut un garant. Le garant doit également justifier de revenus supérieurs à 3 x le loyer.
Le cumul GLI + Garant n’est possible que pour les étudiants et les apprentis. Pour les autres candidats locataires le bailleur doit choisir entre l’assurance ou le garant.
Procédure lors des loyers impayés
Fort de satisfaire à toutes les conditions de la GLI que se passe-t-il si le loyer n’est pas payé ?
L’assureur ne règle pas tout de suite… L’assureur, ou le gestionnaire (selon la répartition des tâches prévues dans le contrat) va relancer le locataire selon un protocole déterminé : Relance par lettre simple, par téléphone ou par sms, par courrier recommandé avec LR/AR et enfin par une mise en demeure de payer délivrée par huissier. IL ne faut manquer aucune étape ni aucun délai sous peine de déchéance (perte du bénéfice de l’assurance).
Relance du locataire
Le processus de « relance » obligatoire prend environ 3 mois.
En cas d’insuccès de ces relances obligatoires l’assurance mettra en œuvre le processus de règlement du sinistre (compter deux ou trois mois de plus).
Donc quand tout va bien ; le dossier du locataire était parfait et toutes les procédures ont été respectées le bailleur perçoit son indemnisation…. au bout de 5 à 6 mois. C’est ce qui se passe dans une grande majorité des cas.
Etude du dossier du locataire
Mais parfois… (soyons un peu « facétieux »… c’est aussi ça qui est intéressant) l’assureur examine le dossier du locataire avec un œil… intéressé.
Si dans le salaire net du locataire il y avait des ‘ »remboursements de frais » il n’en sera pas tenu compte et le coefficient de 2,7 ou 3 x le loyer n’est plus atteint => déchéance (perte du bénéfice de l’assurance).
En cas d’erreur matérielle
Erreur matérielle concernant l’adresse du logement assuré (le contrat d’assurance indique « appartement 25 rue …. » et l’adresse figurant sur le bail est « 25 bis ou 27 rue… »). De telles erreurs peuvent survenir car les appartements neufs sont vendus sur plans, avant numérotation postale précise de toutes les entrées de l’immeuble) => Déchéance.
Le propriétaire peut se retourner contre le professionnel qui n’aura pas été assez attentif. Il doit s’attendre à ce que celui-ci se défende, attende une éventuelle condamnation, fasse appel et qu’au final cette procédure (intégralement sous la responsabilité du propriétaire ayant déjà perdu de grosses sommes en loyers non remboursés) lui coûte encore plusieurs milliers d’euros.
Mauvais choix d’investissement
Les mauvais choix d’investissement : Achat d’un appartement locatif dans une zone ou la demande est très faible (hors des grandes agglomérations). Trop de sinistres. L’assureur résilie son contrat « vacances locative » unilatéralement. Le bailleur ne perçoit rien du tout.
Revenons au cas où tout se passe bien. Le logement est quitté par le locataire impécunieux, le propriétaire est indemnisé (après quelques mois) des loyers impayés et éventuellement des frais de justice.
Restitution d’un logement dégradé
Que se passe-t-il si le logement est restitué en mauvais état ?
Hé bien ce sera peut être au bailleur de le faire rénover à ses frais. Parfois, l’assurance « détérioration immobilière » ne couvre pas les « embellissements ». Lesquels sont : Les peintures, les tapisseries et les sols souples (moquettes, lino…). Or, ce sont justement ces éléments qui sont à refaire après le départ d’un locataire indélicat.
Conclusion : tout se passe « comme prévu » dans 90 ou 95 % des cas, à condition que le bailleur puisse assumer au moins 6 mois de trésorerie d’avance. Dans les 5 à 10 % des cas restant, un « grain de sable » pourra laisser l’investisseur « seul » face au manque à gagner ».
