La servitude de passage
Le propriétaire d’un terrain qui ne peut accéder directement à la voie publique bénéficie d’un droit de passage permanent chez son voisin, qui se manifeste la plupart du temps par un chemin d’accès qui traverse la propriété voisine jusqu’à la route.
Ce droit s’applique également aux canalisations enterrées, les lignes EDF, le gaz, le téléphone, l’eau…
Le désenclavement
Le désenclavement consiste à améliorer l’accessibilité d’un territoire qui est à l’écart et n’a pas d’accès direct sur une route, par le biais d’un chemin traversant la propriété d’un propriétaire voisin.
Le bénéficiaire de cette procédure peut circuler sur le chemin à son gré, et peut y faire transiter des véhicules bruyants et encombrants s’il s’agit d’une entreprise, exploitation agricole…
La voie doit cependant rester libre, et rien n’y doit être stocké.
Une clôture peut être posée, mais pas une barrière qui fermerait l’accès au chemin.
Notons que les dimensions du passage évoluent en fonction des besoins de son demandeur ; il peut être élargi pour permettre le passage de véhicules plus imposants.
Mise en place
Bien que les deux propriétaires puissent en parler oralement pour aboutir à un accord commun, il est conseillé d’établir un écrit précisant le tracé du passage, ses modalités d’utilisation (horaires, personnes autorisées…), le montant de l’indemnisation et le propriétaire supportant les frais d’entretien.
Si litiges il y a, ils sont départagés par le tribunal de grande instance.
Conditions à respecter
La servitude de passage ne reconnaît pas au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins.
Deux conditions sont nécessaires à l’établissement d’une servitude de passage :
- Le fond doit être enclavé, sans aucune issue suffisante pour l’accès à la voie publique
- Le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique.
Durée
Même si le passage n’est pas utilisé durant plus de 30 ans, la servitude ne change pas de bénéficiaire.
Le coût financier
A défaut d’un accord passé entre propriétaires, les frais d’entretien du passage ne sont pas à la charge du bénéficiaire, mais à ceux du voisin sur le terrain duquel est aménagé le chemin ; celui-ci reste propriétaire de la parcelle de terrain et paye des impôts locaux, bien que ce soit son voisin qui l’utilise.
Se faire indemniser
Si des arbres sont abattus, des murs écroulés, des nuisances subies, et s’il y a moins-value du terrain, il est possible pour le propriétaire du terrain sur lequel est aménagé le passage de se faire indemniser ; pour cela, il faut en faire la demande au bénéficiaire dans les 30 ans après création du chemin. Une indemnité de 40% de la valeur du mètre carré est généralement accordée.
Les autorisations temporaires
Un voisin peut occasionnellement avoir besoin de passer par chez vous, par exemple dans le cas de travaux.
Bien qu’elle puisse être accordée oralement, il est recommandé d’établir cette autorisation temporaire par écrit, en précisant les modalités d’utilisation de ce droit (heure, jours, durée, ayants droits et usage).
Les conventions passées entre voisins
Deux voisins peuvent se mettre d’accord pour que l’un autorise l’autre à passer chez lui, pour accéder à son champ, à un puits …
Cela est consigné par écrit, et devient ainsi une servitude perpétuelle attachée au terrain, transmise lors de la cession aux héritiers ou de la vente.
Mise en place de la convention
Le droit de passage est réalisé chez le notaire, puis déposé au bureau des hypothèques.
Dans l’acte sont définis :
- Les dimensions du passage
- La personne supportant les frais d’entretien
- Les conditions d’utilisation.
Extinction
Si le passage n’est pas utilisé pour une durée de 30 ans, et que le propriétaire du terrain est en mesure de le prouver, le bénéficiaire perd son droit à l’utiliser.
