Lors d’une opération immobilière le prix du bien est souvent la seule variable qu’il est possible de modifier. Mais il est psychologiquement très difficile de se défaire d’un premier prix espéré. Autant ne pas se tromper.
Évaluer son bien immobilier
Prix de l’immobilier dans la presse
La presse économique propose régulièrement des grilles de prix au m². C’est un indicateur simple et pertinent pour des biens très standardisés. Déjà, sur des biens comparables, dans une même résidence, des différences d’ensoleillement, de vue, de voisinage immédiat, d’état d’entretien… provoqueront des écarts sensibles. Pour des biens très différenciés, la référence à un « prix moyen » perd toute pertinence.
On trouve également sur internet des « avis de valeur » en ligne. Un même appartement de Bordeaux centre est valorisé à 195 000 € selon l’un de ces outils. Il est valorisé à 217 000 € par un second outil en ligne… et à 260 000 € par un troisième !!! (les 3 fiches d’avis de valeur de cet appartement, éditées le même jour, sont disponibles sur demande). Aucun montant annoncé n’est garanti.
Le notaire fournit des prix au m²
Les notaires communiquent des prix au m2 par ville voire par quartier sur le site « immoprix ». Les données proviennent de la base « Perval » qui regroupe toutes les transactions marchandes enregistrées par les notaires.
Lorsqu’un prix au m² est affiché il s’agit de la médiane : Une moitié des biens s’est vendue en dessous de ce prix, parfois de façon très éloignée et l’autre moitié s’est venue au dessus de ce prix, sans plus d’indication sur la répartition.
Dans les secteurs ou les transactions sont suffisamment nombreuses on peut consulter deux prix :
Un « prix minimum » et un « prix maximum ».
Il s’agit alors du premier quartile et du troisième quartile : 25% des biens se sont vendus en-dessous du « prix minimum« , 50% des biens se sont vendus entre le « prix minimum ».
Et un « prix maximum » et enfin 25% des biens se sont vendus au-dessus du prix dit « maximum » . Ce sont des indications précieuses mais insuffisantes. Il s’agit d’une fourchette (dont la probabilité est égale à 0,5) et non de bornes extrêmes : 50% des biens se sont vendus en dehors de l’intervalle présenté. (source : note méthodologique de l’INSEE).
L’avis des agents immobiliers
Les avis de valeur des agents immobiliers, sans vérification des aspects matériels et juridiques (parfois même sans visite du bien), peuvent suffire :
- Lorsque les indivisaires sont tous d’accord avec le prix annoncé (ou trouvent un accord entre les différents prix annoncés !!! ). Mais il s’agit alors d’une valeur de convenance et pas d’une valeur vénale.
- Lorsque les propriétaires n’ont besoin d’aucune garantie (ils assument l’éventuel risque de redressement fiscal, le risque d’être lésés et le risque d’une action d’un tiers s’estimant lésé).
Si le bien est loué, à un ou plusieurs locataires (ou encore pire : occupé sans titre), les droits des uns et des autres se chevauchent et les difficultés se multiplient.
L’expert immobilier donne un prix de l’immobilier selon le marché
L’expert immobilier, dont la rémunération est indépendante d’une transaction vous renseignera au plus juste. Il sait tirer partie des informations disponibles et les combiner avec ses connaissances de terrain. Il vous fournira des exemples de transactions récentes sur des biens comparables. Il utilisera plusieurs techniques d’évaluation et en recoupera les résultats. Son rapport d’expertise expliquera le processus d’évaluation et listera tous les éléments pris en compte.
Au-delà de la technicité du rapport, l’expert se mettra à la place de la personne qui veut acheter un bien similaire au vôtre. Cette personne va rechercher le meilleur investissement possible avec un budget donné. L’expert répondra à la question : pour quel budget votre bien est compétitif par rapport aux biens similaires sur votre secteur ?
