Comment investir dans l’immobilier ?

Ce n’est pas un secret que pour augmenter ses avoirs et mieux préparer sa retraite ou sa reconversion, il faut trouver le moyen de diversifier ses sources de revenus. Parmi les multiples possibilités qui s’offrent aux contribuables, l’investissement immobilier est une option très intéressante. D’ailleurs, contrairement aux idées véhiculées, il est possible pour tout contribuable d’investir dans l’immobilier. C’est un moyen de sécuriser ses avoirs et de les augmenter sur le long terme grâce aux revenus fonciers ou aux revenus locatifs.

Quel est l’intérêt d’un investissement immobilier locatif ?

Faire un investissement dans l’immobilier locatif est une stratégie avisée pour constituer un patrimoine solide. Choisir d’investir dans l’immobilier, c’est opter premièrement pour une immobilisation de ses avoirs sur le très court terme. Deuxièmement, c’est opter pour l’augmentation de ses revenus grâce aux loyers perçus sur le bien acquis, rénové ou construit. Par ailleurs, l’investissement immobilier est recommandé pour préparer efficacement sa retraite. Même pour le salarié, un placement immobilier assure un complément important de revenu.

En outre, si beaucoup de personnes se ruent aujourd’hui vers un investissement dans l’immobilier locatif, c’est parce qu’ils en ont compris l’avantage fiscal. En effet, en instituant le dispositif Pinel, l’État incite les contribuables et les acteurs privés de l’immobilier à investir dans la construction de logements neufs, notamment au sein des villes dont la demande en immobilier locatif est supérieure à l’offre. Une cartographie de la France a été mise en place conformément à la loi Pinel pour déterminer les zones d’application des mesures d’incitation à l’investissement immobilier.

Les zones déterminées par la loi Pinel vont de la Zone A bis à la Zone C, classées en fonction de la tension des besoins immobiliers. La mise en place du dispositif Pinel se traduit concrètement par une défiscalisation proportionnelle au prix d’achat du bien immobilier. Les réductions d’impôts appliquées correspondent chaque année à une valeur de 2 % du prix d’achat du bien immobilier, et ce pendant 9 ans. De la dixième à la douzième année, une réduction équivalente à 1 % du prix de revient du bien est appliquée annuellement.

Un autre avantage de l’investissement immobilier comme résidence principale, c’est d’assurer un héritage à sa descendance surtout dans un contexte où l’immobilier est de moins en moins accessible et de plus en plus cher dans certaines régions.

Que faut-il savoir avant de se lancer dans un investissement immobilier ?

Avant tout investissement dans l’immobilier locatif, il faut vraiment prendre en compte l’emplacement du bien ou du terrain. En outre, d’autres précautions s’avèrent indispensables. Entre autres, il faudra :

• se renseigner auprès des services municipaux sur d’éventuelles constructions prévues aux alentours de la future propriété afin de décider en connaissance de cause ;
• prévoir l’investissement immobilier locatif dans une zone où le besoin est élevé, si possible, conformément à la cartographie du dispositif Pinel ;
• investir dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien : à ce niveau, il faut constater qu’il y a un avantage fiscal et une réduction des frais de notaire lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif neuf ;
• choisir de financer son projet grâce à un prêt immobilier, même si le futur propriétaire a la capacité de tout financer sur fonds propres.

Une autre précaution à prendre dans la conduite de son projet se rapporte à la surface de l’emplacement où l’investissement immobilier sera effectué. Les petites surfaces ne rapportent pas les mêmes revenus locatifs que les grandes.

En effet, l’expérience a prouvé que les plus fortes rentabilités sont enregistrées sur les petites surfaces, notamment sur le locatif étudiant. Les studios se louent bien à des loyers élevés surtout en fonction de la situation de l’immeuble. Avec la faiblesse de la taxe foncière applicable à ces surfaces (plus de détails sur Immoz) elles génèrent une rentabilité particulièrement intéressante.

L’inconvénient d’investir dans les petites surfaces, c’est le cycle récurent des entrées et sorties de locataires que l’investisseur doit savoir gérer. Cela implique forcément, pour l’investissement immobilier, un coût élevé de gestion locative qu’il faudra intégrer au projet dans la détermination du taux de rentabilité.

Un autre risque réside, du fait de ces entrées et sorties, dans la possibilité d’une carence locative pouvant affecter le remboursement du crédit et l’impact positif de l’effet de levier qui y est associé. Par contre, les grandes surfaces offrent plus de stabilité en ce qu’elles sont généralement louées par des familles. En location meublée ou non, une grande surface offre plus de stabilité dans le recouvrement mensuel.

Comment financer son projet d’investissement immobilier ?

Pour le financement, plusieurs options sont ouvertes dans un investissement immobilier.

Le financement intégral sur fonds propres

Effectuer intégralement un investissement locatif sur fonds propres, comporte des avantages, mais aussi des inconvénients. En termes d’avantages, l’investisseur n’aura recours à aucune banque ; ce qui a pour conséquence inéluctable de faciliter et d’accélérer le processus d’investissement. C’est un gage de simplicité et de rapidité.

Toutefois, si le financement sur fonds propres est peu recommandé, c’est parce qu’il comporte souvent des difficultés lorsqu’il s’agit d’évaluer la rentabilité financière de l’opération immobilière sur le moyen terme. Il est donc plus difficile de savoir si l’acquéreur a pu réussir son investissement.

Le financement par emprunt

L’investissement immobilier peut être réalisé grâce à un emprunt bancaire. Bien évidemment, la solvabilité de l’investisseur et le taux de rentabilité de son projet immobilier seront pris en compte par la banque. Ce mode de financement présente également des avantages et des inconvénients. Grâce à un prêt immobilier, l’investisseur qui n’a pas suffisamment de moyens dispose des ressources financières nécessaires pour démarrer et achever son projet.

Il procédera chaque mois au remboursement d’une partie du capital et des intérêts en fonction de la durée du prêt et du montant emprunté. Il doit cependant savoir négocier son prêt immobilier. Un autre avantage du recours à l’emprunt dans l’investissement immobilier, est qu’il permet à l’investisseur d’améliorer la rentabilité économique de son projet et d’avoir une réponse claire et rapide à la question de savoir s’il a pu réussir son investissement.

Ce mode de financement permet également de bénéficier d’un effet de levier du crédit bancaire. Par exemple, lorsqu’un investisseur dispose d’une certaine somme d’argent pour réaliser son projet immobilier sur fonds propres, un emprunt bancaire lui permettrait de multiplier sa capacité financière ainsi que la taille du projet. La conséquence directe est d’augmenter l’investissement et le rendement mensuel de son projet : c’est un effet de levier du crédit bancaire qui permet un investissement immobilier plus conséquent qu’en financement propre pour un gain bien plus grand.

Comment gérer son investissement immobilier ?

La gestion d’un placement immobilier ne se prend pas à la légère. En fonction de la taille de l’investissement ou de la disponibilité de l’investisseur, ou encore de ses compétences, il faudra envisager une gestion locative déléguée ou personnelle.

En effet, pour se décharger du paiement de frais de gestion à un quelconque administrateur de bien ou conseiller en gestion de patrimoine, ou pour s’exonérer des honoraires du notaire, certains propriétaires décident de s’occuper eux-mêmes de la gestion. Ce qui n’est pas sans impact sur la rentabilité de l’investissement immobilier.

La gestion du bien immobilier est un point cardinal dans l’appréciation de l’investissement locatif effectué. L’idéal est donc de constituer une équipe de professionnels ou de confier à une entreprise expérimentée, la gestion de son bien. Pour ce faire, l’agent immobilier, le notaire et le comptable sont des compétences presque incontournables dont le choix doit se faire avec précaution. Au début du projet d’investissement, les compétences d’un promoteur immobilier peuvent être également requises pour la réalisation des infrastructures.

En quelques mots, confier son bien à de bons gestionnaires, met l’investisseur à l’abri de toute situation pouvant affecter la rentabilité de son investissement immobilier. Il peut s’agir d’un notaire, d’un juriste, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une agence immobilière, ou de toute personne qui maîtrise les aspects techniques et juridiques en matière immobilière.

C’est aussi un moyen de mieux prévenir ou de résoudre les litiges immobiliers dus à un manque de professionnalisme ou d’informations spécifiques.