Quels risques pour l’acquéreur en cas d’achat en direct auprès d’un particulier ?
Si les agents immobiliers sont considérés comme les professionnels les plus avertis en matière de vente immobilière, près de la moitié des transactions se font pourtant de particulier à particulier. Pourquoi ? A cause de la fameuse commission d’agence : en ne faisant pas appel à une agence, acheteur et vendeur n’auront pas à verser cette commission … Le vendeur particulier veut gagner plus, et l’acheteur pense dépenser moins : mais la réalité n’est pas toujours aussi simple, et acheter directement à un particulier peut parfois être trompeur pour l’acquéreur.
Acheter un bien surestimé
Au cours de nos expériences, nous avons constaté que les biens mis en vente directement par des particuliers, sans faire appel à un professionnel, étaient souvent surestimés de 10 à 20%. Parce qu’il est difficile d’estimer la valeur réelle d’un bien (particulièrement lorsqu’on y est attaché), mais également parce que la plupart des vendeurs cherchent à acquérir eux-mêmes un nouveau bien, plus grand donc plus cher, et qu’ils espèrent maximiser la valeur de celui mis en vente.
Pour éviter d’acheter un logement à un prix supérieur à sa valeur réelle, prenez le temps d’étudier le marché immobilier, et tout particulièrement dans le quartier de votre choix, afin d’en connaître les prix moyens et toutes les caractéristiques.
Payer une commission d’agence déguisée
Si vous achetez directement auprès d’un particulier, ne croyez pas que vous éviterez la commission d’agence. Si le vendeur décide de ne pas faire appel à un professionnel, c’est principalement pour profiter de ladite commission. Souvent, les vendeurs consultent un agent immobilier pour évaluer leur bien : ils ajoutent ensuite au prix estimé le montant de la commission, et mettent eux-mêmes le bien en vente, empochant ainsi l’équivalent des honoraires d’agence. L’acheteur payera donc, sans le savoir, le montant de la commission, sans pour autant bénéficier des avantages d’une vente par un professionnel …
Risquer la surenchère
Contrairement au professionnel, le vendeur particulier n’est pas soumis à l’obligation de vente au prix affiché.
Ainsi, si vous faites une proposition d’achat au prix indiqué, le vendeur particulier pourra utiliser votre offre pour faire monter les enchères et vendre le bien au plus offrant. Une pratique de plus en plus répandue dans les ventes entre particuliers et qui est illégale chez les agents immobiliers.
Une limitation de la responsabilité du vendeur
Une fois le bien acheté, il est possible que vous découvriez un vice caché (un mur extérieur qui risque de s’effondrer, des défauts affectant les fondations…) : vous chercherez alors à engager la responsabilité du vendeur.
Toutefois, si le vendeur est un particulier, il sera plus difficile de vous retourner contre lui : en effet, sa responsabilité ne pourra être engagée que si vous démontrez qu’il avait connaissance du vice et qu’il l’a volontairement dissimulé. En revanche, il est bien plus facile d’engager la responsabilité d’une agence immobilière, considérée comme « professionnelle » et dont l’assurance de responsabilité civile permettra de vous dédommager…
Le conseil en plus
Si vous faites le choix d’acheter un bien directement à un particulier, soyez bien conscient des risques que vous prenez : acheter un bien surestimé, faire une mauvaise affaire, ou vous retrouver dans l’incapacité de faire jouer la responsabilité du vendeur en cas de litige. Autant de bonnes raisons de faire appel à un professionnel, qui saura vous accompagner dans votre démarche et vous éviter les pièges …
