Quand un bail est en cours, vous devez le vendre occupé ou le proposer à votre locataire.
- Le locataire peut se porter acquéreur, mais il ne dispose pas de droit de préemption : il n’est pas prioritaire pour acquérir le bien, sauf s’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété.
- Si l’appartement est acheté par un tiers, le nouveau propriétaire est tenu de garder le locataire dans les lieux, aux même conditions (prix du logement notamment).
- Vente en fin de bail : quand le bail arrive à son terme, le bailleur, s’il désir vendre son logement, peut donner congé à son locataire. Ce dernier dispose alors d’un droit de préemption. Si un parent du propriétaire (jusqu’au 3eme degré) est l’acheteur, le locataire perd son droit de priorité. Mais l’acquéreur doit alors occuper le logement pendant au moins deux ans à compter de l’expiration du préavis.
- Le prix du logement occupé est en général inférieur à celui qui serait obtenu s’il était libre (10 à 15%). Mais cette règle n’est pas systématique.
- Comment donner congé ? Le congé doit être notifié par huissier ou par lettre recommandée A/R (au moins 6 mois avant la fin du contrat). Il doit comporter le prix et les conditions de la vente. Et doit reproduire l’article 15-ll de la loi du 6 juillet 1989, sur les règles du congé au bailleur.
- Le délais de réflexion. Le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse. S’il refuse l’offre, il doit libérer les lieux à l’échéance du préavis. S’il se porte acquéreur, il doit signer l’acte de vente dans les 2 mois. Ce délai est porté à 4 mois s’il lorsqu’il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu’à la réalisation de la vente.
- Second droit de préemption : quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d’un second droit de préemption. Le vendeur ou le notaire doit le prévenir des nouvelles conditions. L’offre est alors valable 1 mois à compter de la réception.
