L’acquisition d’un bien immobilier par un couple non marié

De plus en plus de couples non mariés, qu’ils soient en concubinage libre ou soumis à un Pacte Civile de solidarité (PACS), procèdent à l’acquisition d’un bien immobilieren vue d’y établir leur résidence principale ou secondaire- le plus souvent via un prêt personnel.

Au regard de la loi, cette acquisition est réalisée en indivision entre les concubins ou les partenaires pacsés.

A défaut de prévoir des modalités précises dans l’acte notarié, les acquéreurs se trouvent être propriétaires du bien à concurrence de moitié indivise chacun.

Mais qu’en est-il lorsque se pose la question : « dans quelles proportions achetez-vous » ?

1 – La situation d’un couple non marié au stade de l’acquisition

L’acte d’acquisition signé devant Notaire devra indiquer la quote-part acquise par chacun des concubins.

Afin d’éviter d’éventuels conflits – lors d’une séparation ou d’un décès – la répartition effectuée de la propriété du bien doit correspondre au financement réel (50%/50% ou 40%/60% par exemple ), en tenant compte :

• De l’apport personnel de chacun ;
• De la participation de chacun d’eux au remboursement de ou des emprunts contractés pour l’acquisition du bien.

En l’absence de toute indication dans l’acte notarié, les concubins seront censés avoir acquis le bien à parts égales.

Or il s’avère que la plupart du temps l’un des concubins dispose d’un apport personnel supérieur à l’autre ou bien que les deux participent de manière inégale au remboursement du ou des emprunts.

Dans ce cas il est vivement conseillé de préciser la quote-part réelle de chacun dans l’acte d’achat.

A défaut, l’administration fiscale pourrait requalifier l’acquisition en donation déguisée et demander au concubin gratifié le paiement de droits de mutation à titre gratuit au tarif en vigueur (60%) ainsi que les intérêts et des pénalités de retard.

En outre, les concubins devront régler le sort de cet avantage entre eux : devront-ils considérer l’avantage accordé à celui qui n’a pas financé totalement sa quote-part :

• Comme un prêt ?
• Comme une donation ?
• Ou comme l’exécution d’une obligation alimentaire naturelle (c’est à dire exécutée volontairement par l’un des concubins en considération des besoins de l’autre) ?

S’il s’agit d’un prêt, le concubin bénéficiaire devra prévoir de rembourser l’autre. Dans ce cas il ne peut être que conseillé d’établir une reconnaissance de dette devant notaire. L’avantage de passer par ce dernier est que la validité de l’acte reçu par lui ne pourra être contestée que par une procédure d’inscription en faux.

S’il s’agit d’une donation, il sera nécessaire de la révéler à l’administration fiscale avec paiement des droits en résultant (cf ci-dessus).

Et dans le cas de l’exécution d’une obligation alimentaire naturelle, il faudra pouvoir en apporter la preuve.

1 – Dans le cas de partenaires Pacsés

La situation des partenaires pacsés diffère quelque peu dans la mesure où le PACS est obligatoirement régi par un contrat (obligation formelle lors du dépôt du dossier auprès du Greffe du Tribunal d’Instance).

Ainsi les partenaires peuvent indiquer dans leur convention de PACS qu’ils souhaiteraient soumettre les biens qu’ils acquerront au régime de l’indivision ou alors opter pour le régime de la séparation des biens.

Sauf dispositions contraires de la convention les couples qui concluent un PACS depuis le 1er Janvier 2007 sont automatiquement soumis à un régime de séparation des biens.

En cas de soumission au régime de l’indivision, les biens appartiendront pour moitié à chacun des partenaires même si l’un finance plus que cette moitié. Dans ce cas il ne pourra y avoir aucun recours entre partenaires au motif d’une contribution inégale au financement.

C’est pourquoi les partenaires peuvent ne pas opter pour le régime de l’indivision dans leur convention de PACS mais décider quand même d’acquérir ensemble dans des proportions précisées dans l’acte d’acquisition.

Tout comme les concubins, les partenaires pacsés peuvent prévoir des quotes-parts d’acquisitions différentes. Les partenaires peuvent financer le bien dans des proportions définies de manière conventionnelle (exemple : 30%/70%), en tenant compte d’une part de l’apport personnel et d’autre part de la contribution de chacun d’eux au remboursement du ou des emprunts mis en place à cet effet.

Un partenaire pacsé peut également se présenter seul pour procéder à l’acquisition du bien immobilier en question. Afin d’éviter tout conflit ultérieur, il a la possibilité de faire échec à la présomption d’indivision en déclarant dans l’acte qu’il réalise l’achat pour son seul compte personnel.