Avantages et fiscalité de la location meublée à Paris
Vous avez investi dans un appartement à Paris, avec pour objectif de le louer ?
Vous allez à présent devoir déterminer si vous allez le mettre en location vide ou en meublé. En effet, selon ce que vous allez décider, vous serez soumis à une fiscalité très différente ! Dans cette perspective, la location en meublé offre différents avantages, aussi bien sur le plan financier que fiscal.
Avantages et inconvénients de la location en meublé
L’un des principaux atouts de la location en meublé reste, avant tout, le loyer, plus élevé de 10 à 30 % que pour un appartement loué vide. Le meublé a donc une meilleure rentabilité locative – pour la calculer : rentabilité locative = (loyer annuel / prix du bien) x 100.
Attention toutefois : le bail pour un meublé n’étant que d’un an (contre 3 ans pour un appartement vide), les locataires sont souvent moins soigneux et changent plus souvent. Vous devrez donc gérer les périodes de vacance locative (le bien n’étant pas loué, la rentabilité locative du bien sera réduite) et effectuer plus souvent des travaux de remise en état entre chaque locataire.
Mais l’avantage majeur de la location en meublé est indéniablement une fiscalité particulièrement avantageuse : si la location vide exige une déclaration des revenus fonciers, la location en meublé permet une fiscalité qui peut être très attractive
Les cas d’exonération d’impôts
La location en meublé prévoit deux cas pour lesquels la déclaration des revenus locatifs n’est pas obligatoire :
La location d’une ou plusieurs pièces de votre résidence principale : pour bénéficier d’une exonération d’impôt, les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire, et le loyer doit respecter les limites fixées légalement chaque année (174 €/m2 par an en 2011, pour les biens situés en Ile-de-France).
La location à la semaine ou au mois en tant que chambre d’hôte : en dessous de 760 €/an (hors petit-déjeuner et services annexes), elle est exonérée. Au-delà de ce montant, l’intégralité des recettes est imposable.
Le régime micro-BIC (ou micro-entreprise)
Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 32 600 €, le propriétaire bailleur peut profiter de ce régime simplifié : il lui suffira de remplir la rubrique « Bénéfices industriels et commerciaux » de sa déclaration de revenus. Un abattement forfaitaire de 50 % est prévu : l’imposition ne se fait que sur la moitié des recettes.
Conseil : si vous choisissez le régime micro-BIC, vous ne pourrez déduire aucune charge supplémentaire. Si le montant de vos charges déductibles (y compris les intérêts d’emprunt) est supérieur à 50 % du montant déclaré, mieux vaut opter pour le régime réel d’imposition.
Le régime réel d’imposition
Si le montant des recettes locatives est supérieur à 32 600 € par an, vous devrez faire votre déclaration sous ce régime. Vous avez également la possibilité de choisir le régime réel d’imposition si vos recettes sont inférieures à cette somme mais que le montant de vos charges déductibles est supérieur à 50 % des loyers.
Vous devrez alors déclarer vos loyers et en déduire les charges :
- Frais d’entretien,
- Impôts locaux,
- Frais de gestion et d’assurance,
- Intérêts de l’emprunt,
- Amortissement du mobilier (sur 5 ans),
- Amortissement de l’immobilier, c’est à dire des locaux (sur 20 ans),
- Amortissement des travaux (sur 10 ans).
Une fois établi le montant total des charges déductibles, vous saurez si vous êtes en bénéfice (recettes > charges) ou en déficit (charges > recettes). Le bénéfice est à ajouter à vos revenus, alors que le déficit peut être reporté et déduit des bénéfices des 9 années suivantes.
Attention : ce régime exige la tenue d’une véritable comptabilité. Vous devrez remplir le formulaire n°2033 , accompagné d’un tableau d’amortissement, d’un bilan et d’un relevé d’imposition.
Le conseil en plus ?
La location en meublé comporte des avantages et des inconvénients : à vous de déterminer quelles sont vos priorités. Un loyer plus élevé mais des travaux plus fréquents ? Un loyer moins important mais un bail plus long ? Vous pourrez toujours changer d’avis entre deux locataires, et passer du vide au meublé… ou inversement.
Et pourquoi pas la location en meublé de courte de durée ?
