L’investissement immobilier locatif consiste en l’achat d’appartements ou d’immeubles afin de percevoir des loyers qui en quelque sorte financeront un capital à crédit et pourront le moment venu constituer une source de revenu complémentaire.
Ce type d’investissement permet de se constituer un patrimoine immobilier sans nécessairement disposer d’un apport important et qui pourra ensuite être transmis à vos enfants.
Le financement en est assuré par les loyers et par des déductions fiscales dans le cadre de régimes fiscaux spécifiques. Il peut s’avérer judicieux de mettre en place un prêt in fine qui ne fera qu’améliorer la rentabilité du capital investi. A l’inverse le recours à un intermédiaire pour la gestion viendra amputer le rendement final.
Le contrat de location prend la forme d’un bail d’une durée de 3 ans minimum. Il peut y etre mis fin :
– Par le propriétaire en fin de bail bail avec préavis de 6 mois et ce uniquement pour habiter, vendre ou pour motif légitime et sérieux,
– Par le locataire à tout instant avec préavis de 3 mois.
Le loyer en est fixé librement et peut être révisé chaque année à la date anniversaire du contrat sur la base de l’indice de référence des loyers. Pour cela il convient d’indiquer le dernier indice publié lors de la signature du contrat de location.
Logement neuf ou ancien ?
L’investissement dans l’ancien permet de bénéficier de déductions spécifiques en contre-partie de contraintes sur les loyers pratiqués et sur les ressources du locataire.
L’investissement dans le neuf ou l’ancien réhabilité permet de bénéficier du régime de l’amortissement fiscal en contre-partie de contraintes sur les loyers pratiqués assorties ou non de plafond de ressources du locataire.
Location nue ou meublée ?
La location peut être nue ou meublé .
La fiscalité en sera différente et relèvera respectivement des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux BIC dans le cas de location meublée. La rentabilité brute moyenne est de l’ordre de 6 à 8%.
Résidence de tourisme et d’étudiants …
Dans ce cas généralement l’investissement se conclut simultanément avec un bail commercial aupres d’une société d’exploitation de la résidence. Celle-ci met en location le bien et verse des loyers à l’investisseur qui ne s’occupe de rien. La rentabilité de ces formules est légèrement moindre, de l’ ordre de 5%, cependant l’ investissement s’avère moins lourd ce type de résidence étant souvent moins coûteux et d’une superficie plus faible.
Entrepôts, locaux industriels, murs commerciaux
Bien que les petites surfaces soient accessibles à l’investissement direct ce type de placement est le plus généralement réservé aux professionnels. De plus il nécessite de bien connaitre le droit des baux commerciaux ou d’avoir recours à un administrateur de biens.
Les parkings
les parkings constituent des placements immobiliers à faible coût d’entrée assurant rentabilité et par ailleurs facile à louer. Sans entretien leur niveau de rentabilité en est d’autant consolidé. Les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers.
